Dziś bierzemy na tapet zarządzanie projektami w deweloperce. Jakie są plusy pracy w projektach w branży deweloperskiej? Jakie są wyzwania? Na co szczególnie zwrócić uwagę? I za co ja tę branże lubię? Będzie to ciekawa lekcja nie tylko dla tych, którzy w branży deweloperskiej siedzą, ale też dla wszystkich pozostałych, bo możecie zobaczyć, czy czegoś ciekawego nie warto tutaj podpatrzeć.
Jedna z ciekawych rzeczy, które się dowiedziałem pracując z firmami jest taka, że czasem warto się porównywać z innymi branżami, firmami jak działają. Bo czasem pomiędzy poszczególnymi branżami łatwiej wymienić doświadczenia. IT może z budowlanką mieć więcej wspólnego niż się wydaje. Więcej niż IT vs IT w różnych firmach.
Pokuszę się na to, żeby spojrzeć z mojej perspektywy na to jak działa zarządzanie projektami w deweloperce.
Zarządzanie projektami w deweloperce – co lubię w tej branży i zespołach
Są pewne rzeczy, które się powtarzają. Ciekawostką jest to, że branże potrafią być do siebie podobne. Większość firm deweloperskich z którymi się spotkałem miała bardzo podobny styl.
Po pierwsze – twarde stąpanie po ziemi. Kontakt z właścicielami firm deweloperskich jest bardzo konkretny. Stosunkowo prosta rozmowa. Kasa się musi zgadzać, wszystko musi funkcjonować, robimy to na poważnie, dbamy o ludzi. To twarde stąpanie po ziemi przekłada się też na cały zespół. Jak widzisz, że coś powstaje, to bardziej jesteś w stanie sobie wyobrazić w czym uczestniczysz. Jest inwestycja, powstaje budynek.
Po drugie – różnorodność tej branży. Pozyskanie nieruchomości – to całkiem inny projekt, opiera się głównie na umiejętnościach, w tym za bardzo wam nie pomogę, ale bardzo mnie to fascynuje. Uzyskanie pozwoleń – tu w dużej mierze opierasz się na pracy z urzędnikami. Więc to też wymaga trochę innej perspektywy działania. Projekt polega w dużej mierze na dokładności, na czekaniu i umiejętnym popychaniu tematu. Realizacja – to jest już bliżej mojej rzeczywistości, bliżej zarządzania projektami. Zostaje jeszcze praca z podwykonawcami i sprzedaż. Jak pracujesz w deweloperce masz różnorodność tematów, które się dzieją.
Niekończące się miejsce tarć
Tam naprawdę ma się co ze sobą ścierać. Ty chcesz sprzedawać, tutaj trzeba budować, realizacja wygląda jak wygląda, kto się zajmie gwarancjami, różne modele funkcjonują, co dowieziemy, kiedy. Te różne perspektywy i ta różnorodność powoduje, że powstaje wiele mini-silosów. W większości miejsc nastawienie na współpracę jest bardzo wysokie, ale to, że widać pewne lokalne patriotyzmy w ramach poszczególnych działów jest bardzo widoczne.
Zarządzanie projektami w deweloperce – najczęstsze wyzwania
Terminowość wszystkich – czas to pieniądz. Bardzo duża współzależność pomiędzy poszczególnymi działami. Największym wyzwaniem jest to czy dowiozą na czas poddostawcy, czy będą zapadać właściwe decyzje we właściwym czasie pod kątem stworzenia inwestycji. Tam dzieje się bardzo dużo. Dopóki nie zacząłem pracować z deweloperami nie zdawałem sobie sprawy jak fajne i ciekawe są to wyzwania.
Tendencja do plemienności i silosowania – to się dzieje w każdej firmie. Tutaj można najwięcej zyskać. Odblokowanie tej silosowości, udrożnienie komunikacji między działami bardzo może pomóc.
Złożenie całego obrazka “na dole” i zrozumienie wyzwań na górze – ludzie na dole piramidy zarządczej są bardziej skupieni na jakości i zakresie tego co robią. Mniej interesuje ich co myśli człowiek na górze. Zrozumienie tych wyzwań na górze potrafi być ciężkie. Nie zawsze osoba, która ma podjąć decyzje dostaje informacje z dołu. Tego często brakuje. Jeżeli masz na górze kogoś kto był w branży od zawsze i zakładasz, że sam rozpracuje wszystkie detale i je dostanie jest takie sobie.
Bardzo utrudnia podejmowanie decyzji to, że ludzie na dole nie do końca rozumieją, że osoba na górze nie ma takich samych informacji, które byłyby przydatne. Z góry też podejmujesz decyzje nie zawsze przekazując jaka jest Twoja intencja dowódcy.
Jeżeli chcesz decyzji od góry to idź od razu z informacjami jak ta decyzja wpłynie, spytaj jakie informacje są jeszcze potrzebne, żeby decyzje podjąć szybko i co się stanie jeśli decyzja nie zostanie podjęta do konkretnego dnia. Bardzo to udrożni i pomoże na górze.
Jeżeli Ty podejmujesz decyzje z góry w dół to wytłumacz dlaczego taka decyzja i jakie założenia za nią stoją. Jak nazwiesz swoje założenia ludzie z dołu mają szansę Cię skorygować i podpowiedzieć Ci gdzie potencjalnie błądzisz.
Złożenie całego obrazka z góry w dół jest ważne.
Plus narady, minus za długie – to co jest ciekawe i zaskakuje mnie na plus to narady. Statusy tego co funkcjonuje jest standardem. Nie jestem zwolennikiem zbyt długich spotkań, ale statusy i narady są ok i często to działa.
Zarządzanie projektami w deweloperce – gdzie są największe szanse?
Spójne i sprawne spotkania – to uniwersalna rada dla wszystkich, którzy chcą utrzymać tempo i upewnić się, że wiesz co się w projekcie dzieje. Postęp czyli co zrobiliście, na czym planujecie się skupić, na jakie problemy napotkaliście. To sprawia, że spotkania są szybkie, a przepływ informacji jest najlepszy. Postęp – plan – problemy. To, że warto je robić multidiscyplinarnie to chyba nie muszę powtarzać.
Wykorzystanie 12 pytań KISS PM (r) – jako schemat pracy na projektach całościowo, a nie w silosach. To moja metoda zarządzania projektami. To najprostsza metoda zarządzania projektami na świecie. Zaczynasz od 12 pytań i jesteś w stanie poukładać sobie projekt. Jak masz strukturę to jesteś w stanie zrozumieć wszytko pod kątem celu, wyzwań, kto ma być zaangażowany itd. Wrzucenie schematu pracy, który pokazuje całościowy obraz inwestycji. Ludzie ze sobą lepiej pracują.
Dopilnowanie ścieżek krytycznych – jak już nauczyliśmy się na szkoleniu jak robić harmonogramowanie i pokazaliśmy koncept ścieżek krytycznych to wszyscy zrozumieli, że ma to mega znaczenie. Nie mówię o samym wykonawstwie ale o harmonogramie dowiezienie całości. Im szybciej sprzedaż, tym szybciej możesz się zająć kolejną inwestycją. Może się okazać, że na ten czas dostarczenia wpływają jakieś małe zadania, o których nie wiesz, że są priorytetowe, dopóki nie okażą się fuckupem. Umiejętność działania w harmonogramowaniu w deweloperce jest niezbędna.
Wykorzystanie czarnego zeszytu – issue list. Lista wszystkich tematów o których musimy porozmawiać ze statusem otwarte/w trakcie/zamknięte i przypisaną odpowiedzialnością. Dodatek do harmonogramu. Tam są problemy ale i decyzje i zmiany. Zmiana zawsze może być problematyczna. Przykład z jednej z firm – ktoś na późnym etapie wpadł na pomysł, że będzie inny metraż mieszkań i okazało się, że to generowało dużo zamieszania i koszty. Sam koncept marketingowy był dobry, ale za późna informacja do ekipy mocno kosztowała.
Podział ról – tutaj wchodzi model RASCI, czyli przypisanie odpowiedzialności za zadania. RASCI to model w którym rozpisujemy role. Odpowiedzialny, zatwierdzający, wspierający, osoba do konsultacji i osoba, która ma być poinformowana. Chodzi o to, że rozpisujesz proces na którym pracujesz, przypisujesz ludzi i właściwe role. W deweloperce ma to bardzo duży sens.
Mam nadzieję, że jakoś ująłem charakterystykę zarządzania projektami w tej branży. Jeśli pracujesz w tej branży daj znać czy to się pokrywa, a może masz inne spostrzeżenia.
VIDEO